Pau Obrador per Revista Posidònia

Fer turisme i habitar una casa són dos conceptes oposats. Fer turisme implica partir temporalment de casa per conèixer món. Per contra, habitar una casa és una activitat sedentària que té per objecte l’arrelament: es tracta de fer-se un lloc al món. Al llarg dels darrers anys, la relació entre casa i turisme s’ha invertit. El turisme ha penetrat en l’àmbit domèstic, alhora que s’ha precaritzat l’accés a l’habitatge. Els turistes ja no parteixen de casa, sinó que canvien de casa. Aquest canvi de paradigma és fruit de l’economia de plataforma que comercialitza un nombre creixent d’habitatges per a ús turístic.

La plataforma més important de lloguer turístic és Airbnb. Es tracta d’una empresa fundada el 2008 a San Francisco que ha esdevingut la companyia hotelera més gran del món, amb una capitalització borsària que supera els 70.000 milions de dòlars. El 2024 va allotjar 2.000 milions d’hostes en més de 7 milions de cases i habitacions, a més de 8.000 ciutats arreu del món. Són xifres que impressionen més si tenim en compte que no gestionen ni un sol llit. La companyia, que es va presentar en societat a la Convenció Demòcrata de Denver que va proclamar Obama com a candidat a la presidència, es creà amb un objectiu molt clar: donar valor a actius immobiliaris que s’havien devaluat amb la gran crisi del 2008. A Menorca, certament, ha funcionat! Airbnb és la companyia que comercialitza més places turístiques.

Segons Inside Airbnb, una plataforma d’activisme digital, el desembre del 2024 la companyia tenia registrades 3.772 propietats, que podien allotjar un total de 20.671 persones (1.000 més que el 2019). Si Airbnb fos un municipi, seria el tercer més gran de l’illa. Tanmateix, aquestes 20.671 persones encara estan lluny de les 30.000 places turístiques que disposen de llicència turística en habitatges (i que ja igualen el nombre de places hoteleres).

Si tenim en compte que molts dels habitatges que trobam a Airbnb no disposen de llicència turística, és probable que més de la meitat dels habitatges amb llicència estiguin fora de l’abast d’Airbnb. Hi ha altres plataformes menys sorolloses que tenen un impacte cada vegada més gran. La més important de totes és WhatsApp, emprat per molts de propietaris per evitar sancions.

El lloguer turístic està repartit d’una manera molt desigual damunt Menorca. El 38% de les propietats registrades a Airbnb són al municipi de Ciutadella, que disposa de 1.414 propietats. Els percentatges des Mercadal, Alaior i Sant Lluís giren al voltant del 15% i el 19%. En canvi, a Maó només representa un 5%, i as Castell un 1%. Amb relació al 2019, els municipis que han augmentat més la presència a Airbnb són es Mercadal i Alaior. Tal com podem veure al mapa adjunt, la gran majoria de propietats registrades a Airbnb es localitzen en zones turístiques.

S’aprecien concentracions cada vegada més importants en nuclis tradicionals, sobretot a Ciutadella i als pobles d’interior, però la part més gran del pastís continuen essent xalets i apartaments a la costa, molts dels quals disposen de llicència turística. El que ha passat amb el lloguer turístic a Menorca, sobretot, és la reconversió de segones residències en habitatges turístics.

Una de les dades més interessants que trobam a Inside Airbnb és el preu mitjà per municipi. Aquí cal anar alerta, perquè les dades estan “contaminades” per preus desorbitats i ficticis que desvirtuen la mitjana. D’aquestes dades, en destacaria dues idees. En primer lloc, que el 75% de les propietats té un preu inferior a la mitjana.

En segon lloc, que a Ciutadella (que és on hi ha més lloguer turístic) el preu mitjà per propietat és un 25% més baix que la mitjana de l’illa. Aquestes dades confirmen que el descontrol amb el lloguer turístic és més aviat un signe d’excés d’oferta i debilitat de la destinació. Si ho comparam amb les dades del 2019, que també trobam a Inside Airbnb, el preu mitjà registrat a la plataforma s’ha doblat. Llavors el preu mitjà era de 215 dòlars per vespre; ara és de 430 (376 euros). No cal ser gaire observador per saber que a Menorca hem patit un procés d’inflació sense precedents.

Les dades d’Inside Airbnb també indiquen el municipi de residència del llogater i el nombre de cases que lloga cadascú. Són dades que exigeixen una anàlisi molt més meticulosa, ja que sovint mesclen ous amb caragols. Tanmateix, a grans trets podem avançar que almanco un terç dels habitatges es lloguen a través d’una agència, que només un terç dels llogaters són particulars registrats a Menorca, i que hi ha un percentatge elevat de llogaters que tenen més d’una casa registrada.

El 68% dels habitatges són multilistings! Contràriament al que ens vol fer creure Airbnb, no estam davant d’un col·lectiu de petits propietaris que treuen un sobresou del xalet de l’avi, sinó que és un negoci molt ben organitzat amb ramificacions globals. L’hoste amb més propietats és Rajesh Anantray, amb 315 habitatges, i és director d’una empresa britànica anomenada Villa Plus, amb seu a Saint Albans (al nord de Londres). Trobareu més informació de la companyia al registre oficial del Govern britànic.

De fet, ja fa un temps que Airbnb s’ha reorientat cap a un mercat més professional, a qui ofereix tot un seguit d’eines immobiliàries de big data fora de l’abast dels particulars. El lloguer turístic funciona, per tant, com un mercat dual. D’una banda, hi ha un gruix de propietats que estan situades en zones turístiques, que van ser originàriament construïdes com a apartaments o segones residències i que ara es comercialitzen a través de plataformes de lloguer turístic.

En aquests casos, el que fa la plataforma és fer circular actius turístics infrautilitzats, de manera que el mercat queda inundat de places, sovint de poca qualitat, que es comercialitzen freqüentment a un preu inferior que el dels hotels. Açò és així perquè Airbnb ofereix una via per accedir a un lloc turístic desitjat a preu més baix i sense els estàndards de qualitat propis d’una destinació de primer nivell. En aquest sentit, està molt estudiat que la gran motivació del lloguer turístic no és el model d’allotjament, sinó el preu: allotjar-se a Airbnb és generalment més barat que fer-ho en un hotel.

L’impacte principal d’aquesta primera lògica és la massificació, ja que posa en circulació un gran nombre de places turístiques a llocs on ja n’hi ha moltes. Posa més oferta on hi ha més demanda, cosa que satura encara més les destinacions més populars. En aquest primer cas, l’origen del problema és urbanístic. Airbnb ens posa davant el mirall de la (mala) planificació urbanística que es va dissenyar als anys 60 i que a Menorca preveia una gran quantitat de segones residències. Quan va arribar Airbnb, molts d’aquests habitatges o bé eren solars amb drets urbanístics adquirits o bé estaven infrautilitzats. El que han fet les plataformes és, senzillament, posar-los en circulació.

D’altra banda, tenim un nombre creixent, per bé que inferior, de propietats situades en nuclis urbans i en sòl rústic, que comercialitzen turísticament habitatges habituals i llocs agrícoles. Aquests habitatges funcionen, sovint, sense llicència turística. En aquest cas, el que fa Airbnb és gentrificar, és a dir, desviar habitatges originàriament construïts per viure i treballar cap a un mercat molt més profitós. Si llogar un pis costa 1.000 euros al mes, a Airbnb es pot llogar a 1.000 euros per setmana. A més, es cobra per avançat! Aquest segon grup té un impacte molt gran en l’accés a l’habitatge, ja que en restringeix l’oferta. I també en la convivència. S’ha demostrat, per exemple, amb els conflictes creixents amb el sistema de recollida de fems porta a porta: els propietaris no el volen ni en pintura, ja que els dificulta el negoci. En aquest segon cas, l’origen del problema sí que és de disciplina: cal obligar els propietaris a retornar els habitatges a la seva funció originària.

El lloguer turístic ha tingut un impacte molt important damunt Menorca. És la causa principal dels dos problemes fonamentals de l’illa: la massificació i la gentrificació. Ara bé, no resoldrem el problema només amb lleis turístiques que restringeixin el lloguer turístic il·legal, tal com fan les grans ciutats. I no ho resoldrem perquè molts dels habitatges que es lloguen a Airbnb sempre han existit, sempre han estat turístics i no es poden esbucar. Davant açò, calen mesures (també urbanístiques, però sobretot fiscals) que augmentin la pressió damunt les segones residències, alhora que protegeixin les residències habituals, que és tot al contrari del que fa el sistema actual. No pot ser que disposar de segones residències sigui el millor negoci del món.